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La speculazione edilizia

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La speculazione edilizia

Caro direttore,

sono sempre stato restio ad esprimere opinioni  sui siti web, sia perché ho poca dimestichezza con certi aggeggi (leggi PC), sia perché la scrittura non è il mio mezzo di comunicazione preferito sia perché credo che certe questioni così delicate ed importanti rischiano di essere coinvolte in un dibattito talvolta inappropriato. Ma il nostro recente, casuale e veloce scambio di opinioni , insieme all’amico (una volta “compagno”) Alessandro Cinelli, sull’antica questione della “speculazione edilizia” che per voi oggi non esiste e comunque costituirebbe un aspetto irrisorio nei confronti dell’attuale crisi edilizia, ha toccato una questione che mi sta molto a cuore e che ho sempre combattuto e tutt’ora combatto nella mia attività di architetto-urbanista (forse da vetero-comunista) e nel mio agire quotidiano.

Mi preme ribadire infatti che per me  “La speculazione edilizia” (termine più grezzo ma forse più efficace di “rendita fondiaria”) purtroppo esiste, ed è sempre esistita nel nostro paese, almeno fin dalla seconda guerra mondiale, costituisce, ancora oggi, non solo l’ostacolo principale per una corretta gestione del territorio ma interferendo pesantemente (dal punto di vista economico e finanziario) nel mercato e nella produzione edilizia, ne determina la qualità stessa. E’ vero, oggi nessuno parla più (purtroppo anche la sinistra più o meno “radicale”) di speculazione edilizia, di quella possibilità cioè per la quale un terreno agricolo (condizione naturale di qualsiasi  territorio) vale 10 ma se lo si dichiara edificabile vale 100; solo un certo ministro Sullo (democristiano!!) negli anno ’60 propose una legge per combattere questa brutta pratica, ma fu immediatamente defenestrato, e poi, da quando la famosa Legge 10 sul regime dei suoli (che distingueva il diritto di proprietà dal diritto di edificazione) fu dichiarata nell’81  incostituzionale, si sono tutti messo l’animo in pace, felici e contenti, come se la sentenza della Corte avesse finalmente giustificato l’inerzia politica e archiviato definitivamente il problema.

Per non dilungarmi troppo sull’argomento, ma per ricordare a voi che credete che la speculazione edilizia oggi non esiste e che comunque sia insignificante in quanto c’è la crisi, vi elenco alcune conseguenze negative che essa produce nei confronti del territorio e dei cittadini:

- Difficoltà di pianificare e/o gestire il territorio dal momento che dietro ad una norma o ad un segno indicativi di destinazioni d’uso c’è chi si arricchisce (senza far niente) e chi no. 

– E’ questa una questione che investe anche gli aspetti e i rapporti di giustizia tra i cittadini: la speculazione edilizia  è una rendita o, diciamo, un  trasferimento di ricchezza dall’acquirente (per es. della casa) all’imprenditore senza che si sia aggiunto un plusvalore causato dalla modificazione del bene (terreno). 

– E’ chiaro allora come tutto questo alimenti i fenomeni della corruzione e delle tangenti che sono oggi all’ordine del giorno. Tutti possono infatti verificare come sempre dietro a questi reati ci siano le cattive politiche urbanistiche che attraverso le destinazioni d’uso dei terreni alimentano più o meno la rendita.

- La rendita fondiaria incide grandemente anche sulla qualità della produzione edilizia: se pensiamo infatti che il prezzo finale di un alloggio è costituito da circa 1/3 dal valore del terreno non urbanizzato, è facile comprendere che il guadagno dell’imprenditore deriva quasi esclusivamente dalla rendita fondiaria,  il tutto a discapito della ricerca di un profitto (sempre troppo esiguo per l’imprenditore!) di tipo industriale da trovare nell’innovazione, nella sperimentazione e nelle ristrutturazioni dei processi costruttivi, oggi nel nostro Paese spesso obsoleti o addirittura antieconomici.

– Di questa situazione infine ne risente anche la qualità dell’architettura. L’imprenditore infatti si rivolge sempre più spesso non tanto al bravo tecnico ma a quello che gli garantisce, per le sue capacità di “faccendiere”, l’ottenimento di permessi, l’approvazione di varianti urbanistiche, le condizioni favorevoli nella “perequazione” con il Comune …… il tutto a scapito della qualità dell’architettura. Così ci ritroviamo in Italia con le periferie urbane e con le costruzioni più brutte di tutti i principali Paesi europei.

E Se oggi la speculazione edilizia è meno appariscente dipende certamente dal momento di grave crisi che stiamo attraversando, crisi che è stata alimentata proprio dalla stessa rendita fondiaria che ha determinato negli ultimi anni un aumento dello stock abitativo tale da rimanere per lo più invenduto. Credo che finchè rimarranno le attuali leggi e normative sul “regime dei suoli” dovremo convivere con questa forma  di rendita parassitaria tutta italiana che regola in maniera determinante lo sviluppo del nostro territorio.

A sostegno di questa mia “arringa” vi porto come esempio alcuni interventi urbani di attualità nella nostra città e pongo alcune domande:

-Voi credete che la proposta avanzata dai privati del Piano Complesso dell’area ex Lebole sia una questione urbanistica e di architettura o è una questione di carattere quasi esclusivamente economico- finanziaria nella quale la rendita fondiaria sta alla base dell’intera operazione?

– Anche lo stesso “impasse” in cui versa il Piano Complesso della Cadorna deriva certamente dalle incompatibilità che il mercato edilizio trova nei confronti del piano economico-finanziario, ancorchè di iniziativa pubblica, nel quale la rendita fondiaria ne rappresenta l’aspetto determinante.

– Le ragioni infine che hanno spinto il Vescovo di Arezzo a presentare la richiesta per variare gli strumenti urbanistici vigenti per costruire un centro parrocchiale in un terreno agricolo, sottoposto per lo più a numerosi vincoli di  varia natura, non sono forse da ricondurre unicamente al tentativo di non pagare un’area regolarmente edificabile ma cara proprio secondo le leggi della rendita e del mercato? Se ci pensiamo bene è proprio la stessa procedura che adotta “lo speculatore edilizio”: da terreno agricolo a terreno edificabile. (Anche se poi il Vescovo non venderà -almeno si spera!-. la chiesa ed il centro parrocchiale).

Spero che questi disordinati appunti abbiano sufficientemente evidenziato non solo l’attualità della cosidetta Speculazione Edilizia, ma anche il ruolo negativo che essa esercita nei confronti delle nostre città e del nostro territorio: è per questo che ho creduto opportuno rispondere alla vostra battuta con la massima stima e amicizia! 

 

                                                         un architetto vetero-comunista         

 

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