Sviluppo: sinonimi e contrari

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Ho letto l’intervista del sindaco Ghinelli su La Nazione e ha certamente ragione sulla feroce burocrazia delle opere pubbliche, su tutte le procedure, sul sistema dei ricorsi, su tutti i chiarimenti necessari da parte dell’ANAC e via bestemmiando.
Però anche le opere private, cioè l’edilizia, se non cambia il piano regolatore adottato, avranno lo stesso passo.

Non che io non abbia capito l’intenzione di apportare modifiche, in particolare rispondere ai bisogni di cittadini e aziende, ma su cosa fare è bene ricordare un punto davvero critico.

E’ vero, come dice il sindaco nell’intervista, che esistono una serie di aree di trasformazione che hanno una dotazione di nuova superficie edificabile, ma il diavolo si nasconde nei dettagli perchè, per poterne usufruire, sarà necessario cercare i così detti crediti edilizi. Diciamo cosa sono: una quota della Superficie edificabile dovrà provenire da demolizioni dell’esistente, e l’operatore dovrà acquistare questi diritti edificatori. Qualcuno demolisce un suo edificio, qualcun altro compra quella superficie che, da edificata che era, ritorna edificabile. Tanta ne demolisco quanta ne ricostruisco in altro luogo (esistono incentivi e penalità ma non è il caso di approfondire).

Come il riciclo della carta, insomma. Solo che qui si parla di muri, di tetti, di beni che si chiamano immobili per l’appunto. Significato di “bene immobile” dalla Treccani che in parte riprende il codice civile: “quello che per sua natura non può essere trasportato senza che venga alterata la sua consistenza (il suolo, le sorgenti, gli alberi, gli edifici, e in genere tutto ciò che è naturalmente o artificialmente incorporato al suolo “.

Quindi un edificio, come un albero, una sorgente, è indissolubilmente legato al suolo, cioè al suo ambiente e, di conseguenza, a chi l’ha costruito o l’ha comprato. C’è in ogni immobile una parte della vita delle persone, piccola o grande che sia. Certo, ci si può affezionare anche ad un bene mobile, il denaro, o un’auto, o un quadro, ma questi beni hanno la caratteristica di stare ovunque, l’immobile sta lì, in quel posto e solo in quello: ha radici. Per questo è così difficile da digerire che un bene materiale, la casa, venga abbattuta per diventare un bene immateriale riusabile altrove, quando basterebbe che il comune dicesse che in certe aree si può costruire un tot di superficie.

Perché questa novità (non troppo, c’era già nel piano vigente, ma non se l’è filata nessuno)? Per il riuso appunto, per non incrementare l’edificato esistente, aumento visto come “occupazione di suolo” e come male. Per ogni male, in effetti, c’è una pena da scontare e i crediti sono la pena.

Per chiarezza, io sono personalmente più che convinto che la città debba crescere entro se stessa, debba avere limiti ben leggibili e definiti -l’immagine della città medievale definita da mura ce l’abbiamo tutti in testa da bambini- debba cioè diventare anche più densa (questa è la logica dei crediti, non espandersi fuori) perché una città densa è più vitale, ha più attività, più relazioni sociali, ma proprio per questo sarebbe più utile incentivare piuttosto che obbligare. Inoltre questa tendenza alla densificazione contrasta totalmente con l’idea del verde ovunque: delle due l’una, o la città si rende densa o la si dirada e annacqua nel verde. Urbanisti e legislatori connettano il cervello e individuino una strategia coerente.

Torniamo ai nostri crediti.

Se in quelle aree di trasformazione di cui sopra non si trova chi vende crediti, non si parte anche se hanno una loro edificabilità per il 90% del totale. Esempio: se un’area prevede 1.000 di superficie edificabile, 100 devono risultare dai crediti e senza questi si resta tutti tra i canapi.

La soluzione starebbe perciò nel trasformare l’obbligo in scelta, la pena in incentivo. Certamente per queste aree funzionerebbe benissimo (tralascio altre problematiche legate a questo sistema, quale la durata del diritto edificatorio).

Purtroppo il sistema dei crediti vale anche…dappertutto. Cioè nelle aree urbanizzate, chiamiamole di completamento per capirsi meglio, e perfino, in un impeto di ambientalismo ideologico ante-Greta e di sadismo pianificatorio, i progettisti del piano hanno ritenuto di scavalcare a sinistra la regione toscana, e ce ne vuole, e hanno stabilito che si può edificare solo con crediti. E non è finita. Nelle zone rurali, laddove perfino i talebani del “no consumo di suolo” hanno concesso la carità di un ampliamento al 20% (che poi 20% su 100 mq sono una stanza), i nostri hanno stabilito che questo 20% regionale agratis, ciascuno dovrà conquistarselo con i crediti. Ci hanno messo sopra un carico da 11 insomma.

Quindi, CHE FARE? scrisse una volta un rivoluzionario che poi fece un casino della madonna (e viene quasi da pensare che anche i progettisti si siano posti questa domanda e, al pari di Lenin, abbiano stabilito che “le masse proletarie” non debbano murare perchè murare è borghese; figuriamoci i contadini, i kulaki, ritenuti la feccia conservatrice per definizione, oggi detta “pancia”).

Risposta: Boh!

Già, boh, perchè se anche si prendesse coscienza dell’errore di trasferire in una realtà completamente diversa esperienze fatte in altri territori certamente economicamente e socialmente più dinamici e credo anche con leggi regionali molto più semplici, cioè la Lombardia, e maturasse la volontà di rimediare, non sarebbe mica così facile! Se infatti si volessero utilizzare i crediti come scelta incentivante – scelta realmente corretta in una visione non dico liberale ma rispettosa dei bisogni dei cittadini e degli operatori – questo andrebbe benissimo laddove c’è già una Superficie edificabile (Se), e al massimo ci sarebbe un sacrifico del 10%  (tanto oggi non è la quantità che conta…) e comunque resterebbe la opportunità di comprare questi crediti; ma nelle aree urbanizzate, nella mixitè, “no crediti, no fabbisogno“.

Il passaggio da obbligo a scelta costringe infatti  ad aumentare il così detto fabbisogno, che per la regione toscana è molto peggio che tirare un moccolo in chiesa davanti al papa [i], quindi i progettisti ci hanno messo in un bell’empasse: metti facoltativi i crediti, e forse, se mai si riprenderà il mercato, rimane la possibilità di operare in quelle aree di trasformazione che hanno già una dotazione, ma per tutto il resto dell’area urbanizzata la modifica sarebbe veramente significativa (dal punto di vista regionale, non sostanziale, sia chiaro) perché si dovrebbe attribuire a quasi tutta la città un indice edificatorio che oggi non c’è. In fondo si tratta di scrivere un numerino come era nel piano Gregotti e in quello prima, ma, da quanto mi racconta chi bazzica in questo campo, temo sarebbe una battaglia all’arma bianca dal risultato non scontato, dato che la regione si è riappropriata con l’ultima legge, del potere decisionale.

Molto altro ci sarebbe da dire ma, come le osservazioni, è meglio affrontare un argomento alla volta anche perché il sindaco ha citato il piano in una intervista ricca di temi di cui il piano regolatore era uno dei tanti. La speranza è che chi ha commesso questo errore cominci a pensare, insieme alla politica, ad una strategia per risolvere il non facile problema.

[i] Il fabbisogno è un’altra operazione regionale conseguenza del Che fare? per cui uno scienziato deve determinare, e pure firmare, quanta superficie edificabile serva in un comune!!!

Pietro Pagliardini